土地估价中介机构管理办法

 土地估价中介机构管理办法

(第五稿)
目录
第一章　总则
第二章　土地估价中介机构的设立及注册资格及
第三章  土地估价中介机构分支机构的设立
第四章　土地估价中介机构及分支机构的变更和终止
第五章　土地估价评估中介机构资信等级评定
第六章　罚则
第七章　附则

第一章  总则
第一条  为了加强对土地估价中介机构的管理，保证土地估价成果的科学性、公正性、权威性，切实提高土地估价服务质量，促进土地市场健康有序发展，保证土地估价中介机构独立、客观、公正的执业，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院办公厅转发财政部〈关于加强和规范评估行业管理意见〉的通知》（国办发[2003]101号）等有关法律法规的规定,制定本办法。
第二条  土地估价中介机构是指依法向工商行政管理部门登记，领取营业执照，从事土地估价业务活动，参与土地价格管理服务的经济鉴证咨询类社会中介机构。
第三条　本办法所称土地估价业务活动是指，对土地及其地上物、附着物（含建筑物、构筑物、林木、青苗等）的市场价值进行科学分析测算判定的过程。包括：国有土地使用权出让、转让、收购储备、作价入股、清产核资等流转过程中土地使用权价格的评估；集体土地所有权流转过程中土地使用权价格的评估；土地使用权（含建筑物、构筑物）抵押、不动产课税及司法仲裁涉及的土地估价业务；企业改制上市、增资扩股等经济活动涉及的土地价格评估；城镇基准地价，标定地价的评估、更新与咨询，城市地价动态监测；农用地分等定级估价和农用地区片综合价等市场需要和土地管理需要的土地估价、规划、策划、咨询等业务。
第四条  国土资源部为全国土地估价行业行政主管部门，负责土地估价行业规章制度的统一制定，负责对土地估价行业自律组织的指导和对土地估价中介机构的备案及监督管理。
各省、自治区、直辖市国土资源厅(局)负责本辖区土地估价行业的指导和对土地估价中介机构的备案及监督管理。
省级以上土地估价行业自律组织，负责建立完善有效的行业自律性管理约束机制；组织开展对估价中介机构和执业人员执业质量的监督检查；对违反评估估价行业执业准则和职业道德准则的机构和人员进行处罚；配合国土资源行政主管部门对土地估价中介机构进行行业管理和监督检查。
第五条　土地估价中介机构实行向土地估价行业自律组织注册的制度。凡从事土地估价业务活动企业法人的土地估价中介机构、取得土地评估资格的机构均应向土地估价行业协会进行执业注册。未经注册不得从事土地估价中介经营活动，出具的土地估价报告不具法律效力。
第六条　在土地估价行业协会注册的土地估价中介机构，开展资信等级评定活动。土地评估价中介机构注册信息、资信评定情况向社会公开，接受社会监督。
第七条  土地估价中介机构从业须遵守有关法律、法规、执业准则和技术标准。土地估价中介机构在准予从业范围内依法独立从事土地估价业务，任何组织和个人不得非法干预。
第八条　本办法所称执业土地估价师为已经取得国土资源部颁发的《注册土地估价师资格证书》，并在一家机构进行了执业登记的注册土地估价师。

第二章　土地估价中介机构的设立及注册资格及
第九条　设立土地评估估价中介机构须到工商行政管理部门注册登记，领取营业执照。
第十条　土地估价中介机构的组织形式为有限责任公司（下称“公司制”）或合伙制企业（下称“合伙制”）由自然人投资或出资组成。
按机构组织形式，对债务承担相应的法律责任。
第十一条　依据《中华人民共和国公司法》设立的公司制土地估价中介机构，名称应明确为有限责任公司；依据《中华人民共和国合伙企业法》设立的合伙制土地估价中介机构土地评估机构，名称应明确为事务所。
第十二条　土地估价中介机构名称中应当明示“土地、不动产、地产、土地资产、地价评估（估价）”等表明土地估价专业的字样。
第十三条　设立土地估价中介机构除符合国家有关法律法规的规定外，须具备下列条件：
（一）设立土地估价中介机构应以由执业土地估价师为主发起，且为主具有执业条件的土地估价师等人员发起，（下称执业土地估价师）不少于发起人总数的三分之二； 
（二）执业土地估价师的出资比例不少于出资总额的三分之二；
（三）公司制法定代表人和合伙制执行合伙人应由执业土地估价师股东或合伙人担任；
（四）执业土地估价师初始注册的年龄不得超过65周岁；
（五）有固定的经营服务场所。
第十四条  土地估价中介机构，应当按估价业务收入的适当比例的5%提取估价机构执业风险金。
第十五条  土地估价中介机构，应主动按季度提交机构业绩清单。
第十六条　土地估价中介机构按照备案的从业能力开展土地估价业务。具有全国范围执业能力的土地估价中介机构，在中国土地估价师协会注册，可从事所有土地估价业务；其他土地估价中介机构在省级土地估价行业协会注册，可从事除上市公司、中央所属国有企业改制、最高人民法院审理的涉案土地评估、基准地价之外的估价业务。
第十七条　新设立的土地估价中介机构需提供在工商注册地执业满2年诚信经营业绩，方可向上一级土地估价行业协会申请执业注册。
第十八条　申请在中国土地估价师协会注册的土地估价中介机构除符合本办法第十二条、第十三条的规定，还须具备下列条件： 
（一）连续从事土地估价活动不少于3年，且在本机构执业3年以上的土地估价师不少于执业土地估价师总数的40%；
（二）机构性质为公司制的
（１）注册资金不低于200万元人民币；
（２）11名以上（含11名）执业土地估价师。
（三）机构性质为合伙制的
（１）出资总额不低于80万元人民币；
（２）5名以上（含5名）执业土地估价师；合伙人中，执业五年以上的土地估价师不少于两人。
（四）近两年平均每年完成35万平方米以上土地估价项目，或组织完成城市基准地价、农用地分等定级业务的业绩纪录；

（五）企业内部管理制度、质量保证体系健全。设有技术负责人（总估价师或技术总监）负责估价报告质量；
（六）设有机构职业风险基金，两年内无不良行为纪录；

（七）应符合要求的其他条件。
第十九条　申请在省级土地估价行业协会注册的土地估价中介机构，除符合本办法第十二条、第十三条的规定，还须具备下列条件：

（一）机构性质为公司制的
（１）出资总额不低于80万元人民币；
（２）5名以上执业土地估价师。
（二）机构性质为合伙制的
（１）出资总额金不低于30万元人民币；
（２）2名以上执业土地估价师。 
（三）企业内部管理制度健全，设有技术负责人；
（四）省级国土资源行政管理部门要求的其他条件。
第二十条　土地估价中介机构办理注册，应由全体股东或合伙人共同作出决议，向土地估价行业协会提出申请，并提交下列材料： 
（一）注册申请报告；
（二）《土地估价中介机构注册申请表》；
（三）工商营业执照； 
（四）法定代表人或执行合伙人与技术负责人及各股东或合伙人简历；
（五）执业土地估价师的《注册土地估价师资格证书》、身份证复印件、以本机构名义开户的人事档案存放地证明，社会养老保险、失业保险缴纳证明劳动合同、医疗保险手册；
（六）中国土地估价师协会认定的继续教育学时证明材料；
（七）执业土地估价师曾在其他土地评估机构中为股东或合伙人的，应提交股权转让证明或退伙证明；
（八）对执业土地估价师从业年限有要求的，应提交土地估价行业协会出具的相应执业时间证明；
（九）经工商行政管理部门备案的公司章程或合伙协议，其中应当载明股权结构或合伙人出资比例；
（十）办公场所的产权或者使用权的有效证明；
（十一）内部管理制度（含人事管理制度、财务管理制度、执业质量控制制度、业务档案管理制度等）。
第二十一条　向中国土地估价师协会申请注册的机构，须提供经省级土地估价行业协会出具的机构执业情况的意见。
第二十二条　土地估价行业协会应当对注册申请机构提交的申请材料，加盖注明日期的受理专用印章。对于注册申请材料欠缺或不符合规定要求的，土地估价行业协会应当在7个工作日内一次性告知申请人补齐全部材料。逾期不告知的，视同自收到申请材料之日起受理。
第二十三条　土地估价行业协会自受理申请之日起的20个工作日内，提出初审意见并向社会进行为期不少于30天的公告考察；公告考察期满，土地估价行业协会汇总全部资料报国土资源行政管理部门备案；国土资源行政管理部门根据本办法要求和初审意见，应在20个工作日内对不符合本办法条件或初审有误的机构做出否决或重审的意见。20个工作日内不能做出决定的，可适当延长，但不得超过10个工作日。
第二十四条　在国土资源行政管理部门完成备案的土地估价中介机构，由行业协会颁发机构执业注册证书，注册情况在国土资源行政管理部门网站上公示。
在国土资源行政管理部门备案的土地估价中介机构，应将工商税务准许经营的全套文件、公司章程或合伙协议、劳动保险缴纳证明等资料交由注册的土地估价行业协会存档备查。
第二十五条　在省级土地估价行业协会注册的土地估价中介机构的《注册申请表》和认定文件，省级土地估价行业协会应抄送中国土地估价师协会备份。
第二十六条　国土资源行政管理部门未准予备案的土地估价中介机构，土地估价行业协会应当书面通知申请注册的机构并说明理由。注册申请机构可以在收到通知的15个工作日内申请复议或提起诉讼。对于逾期未申请复议的，申请材料退回注册申请机构。
第二十七条　土地估价中介机构可以依法合并或分立。合并或分立后的土地估价中介机构，应当符合本办法规定的条件，并按照本办法规定的程序重新申请注册。
第二十八条　机构执业注册证书遗失或毁损的，可以按规定向原发证机关申请补领或换发，并由土地估价行业协会报国土资源行政主管部门作变更公示。

第三章　土地估价中介机构分支机构的设立
第二十九条　分支机构是指土地估价中介机构依法在异地设立的、从事土地估价业务的、不具有法人资格的业务机构。
分支机构的民事责任由设立分支机构的土地估价中介机构（以下简称总机构）承担。
第三十条　在中国土地估价师协会注册的土地估价中介机构可以跨省设立分支机构；在地方土地估价行业协会注册并且注册满2年的土地估价中介机构可以在本省设立分支机构。

第三十一条　分支机构的名称应当采用“土地估价中介机构名称＋分支机构所在地行政区划名＋分公司”的形式。
第三十二条  总机构在人事、财务、执业标准、质量控制等方面对其分支机构实行统一管理。
分支机构从事土地估价业务，应当以总机构的名义出具土地估价报告并加盖总机构经工商登记的公章，不得以分支机构名义出具估价报告。
第三十三条　拟设立分支机构的土地估价中介机构应具备下列条件：
（一）内部管理制度健全，有针对分支机构的专门管理制度；
（二）总机构向分支机构派出执业土地估价师后，执业土地估价师人数仍应符合本办法第十八、十九条机构设立的执业土地估价师人数要求，分支机构的执业土地估价师人数不计入设立分支机构的总机构执业土地估价师人数；
（三）土地估价中介机构提出设立分支机构申请之日前2年内，应在分支机构所在地有稳定的业务量，且在的业务活动中未受过行政处罚，信用档案中无不良记录。（四）在提出申请之日前3年内的业活动中未受过行政处罚,信用档案中无不不良记录。
第三十四条　分支机构应当具备下列条件：
（一）负责人为总机构的股东或合伙人，且必须为执业土地估价师；
（二）分支机构执业土地估价师不少于2名；
（三）有固定的办公场所；
（四）取得相关工商税务等行政许可。
第三十五条　具备条件的土地估价中介机构设立分支机构，应向其所注册的土地估价行业协会提交下列材料：
（一）全体股东或合伙人所作设立分支机构的决议；
（二）设立分支机构的申请表；
（三）分支机构负责人的简历；
（四）对分支机构的管理办法；
（五）设立申请之日前2年的业绩清单、会计报表及其审计报告；
（六）派往分支机构执业土地估价师的登记表总表；
（七）分支机构办公场所的产权或者使用权的有效证明；
（八）跨省设立分支机构的，总机构所在地省级以上土地估价行业协会对设立分支机构的审核意见。
第三十六条　总机构在完成分支机构工商登记手续后10个工作日内，须将分支机构营业执照复印件及第三十五条所列材料，分别报送分支机构所在地省级土地估价行业协会和总机构注册土地估价行业协会。总机构注册的土地估价行业协会应及时将设立分支机构情况向社会公示。
第四章　土地估价中介机构及分支机构的变更和终止
第三十七条　土地估价中介机构或者分支机构的名称、办公场所、出资总额、法定代表人或执行合伙人、股东或合伙人、分支机构负责人发生变动并经工商行政管理部门确认的，应当自做出决定之日起30日内向注册的土地估价行业协会报告。
第三十八条  土地估价中介机构或分支机构存续期间，如出现与本办法规定条件不符的，应向所注册的土地估价行业协会作出书面情况报告，并在３个月内整改，达到规定要求。３个月内未达到规定的，由其所注册的土地估价行业协会，撤销注册并报国土资源行政主管部门备案。
第三十九条　土地估价中介机构或分支机构有下列情形之一的，土地估价行业协会注销其注册： 
（一）以欺骗、贿赂等不正当手段进行注册的；
（二）依法终止土地估价中介机构续存的；
（三）被依法撤销、撤回或被吊销经营许可的；
（四）法律、法规规定应当注销注册的其他情形。
第四十条　土地估价中介机构办理注销手续后，应当交回机构执业注册证书，同时按照有关规定提交估价业务档案分类保管方案并负责妥善保管估价业务档案资料，保管期限不得低于10年。
第四十一条　土地估价行业协会应在10个工作日内根据经工商行政管理部门确认的土地估价中介机构变更情况，对其注册资料进行更新，并将变更信息及时报送国土资源管理部门。
第五章　土地估价评估中介机构资信等级评定
第四十二条　土地估价中介机构的资信评级，是指根据注册土地估价中介机构的企业信誉、营业收入、社会贡献、科研能力、业务完成量、内部质量保证体系建设、人员构成及作业条件、会员及资深人士比例、土地估价报告质量等方面，进行客观综合评定确定等级的活动。
第四十三条　省级以上土地估价行业协会负责在本协会注册机构资信等级的评定。
第四十四条　资信等级由行业协会组织专家按评级指标进行客观评定（评审指标体系由中国土地估价师协会负责组织制定）。
第四十五条　中国土地估价师协会组织的资信等级评定简称“A级评定”，省级土地估价行业协会资信等级评定简称“B级评定”。省级土地估价行业协会可根据地域特点制定实施细则补充完善，实施细则报中国土地估价师协会备案。
第四十六条　土地估价中介机构资信等级实行动态管理，每年评定一次。设立未满一年的土地估价中介机构，不授予资信等级。
第四十七条　资信等级评定的结果由土地估价行业协会报国土资源行政主管部门备案并在行政主管部门网站上向社会公布。
未参加资信等级评定的机构公示为无等级。
第四十八条　弄虚作假、提供不实资信等级评定材料的，一经发现查实，停止资信等级评级一次；已经列入资信等级名单的，予以撤销。
第四十九条　土地估价中介机构对资信等级评定结果有异议的，可向土地估价行业协会申请复议，对复议结果仍有异议的，可以向省级以上土地估价行业行政主管部门申诉。
第六章  罚则
第五十条　土地估价中介机构未经注册，不得以土地估价中介机构名义承揽估价业务；私自承揽的，由土地估价行业协会报国土资源行政管理部门责令停止营业活动，由国土资源行政管理部门没收违法所得，并处违法所得１倍以上５倍以下罚款，但最高不得超过100，000元人民币。
第五十一条　土地估价中介机构有下列情形的，由土地估价行业协会责令改正，给予警告并报国土资源行政管理部门处以10，000――30,000元罚款：
（一）未按照本办法规定向省级以上土地估价行业协会报送材料，或者报送虚假材料的；
（二）未按规定提取估价机构执业风险金的；
（三）弄虚作假设立分支机构的；
（四）以行贿方式承揽土地估价业务的； 
（五）出具虚假土地估价报告的；
（六）进行不正当竞争，收费标准低于国家收费标准70％的；
（七）出现不符合本办法规定情况，未向机构所在地省级以上土地估价行业协会提出整改申请的。
第五十二条　土地估价中介机构出现第五十一条所列情形，累计警告达３次的，由省级以上土地估价行业协会撤销机构执业注册。并报国土资源行政管理部门处以50，000元罚款。
第五十三条　国家机关工作人员、土地估价行业协会工作人员，在土地估价行业监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予相应处分。
第七章　附则
第五十四条　本办法实施前批准设立的土地估价中介机构及其分支机构，不完全具备本办法规定条件的，应当于2006年12月3０日达到本办法规定的条件。逾期不达的，注销机构执业注册资格。
第五十五条　土地估价中介机构于2006年6月１日前，按本办法所规定的相应条件进行分立、更名的，新分立、更名的机构可延续原有机构注册的执业范围。
第五十六条　本办法自2006年1月1日起实施。国土资源部1993年2月发布的《土地估价机构管理暂行规定》同时废止，各地方发布的相应管理规定与本办法不一致的，以本办法为准。
第五十七条　本办法由国土资源部负责解释。